In fine : Durant toute la durée du crédit on ne paie que des intérêts ; le capital est amorti en une seule fois, à l'échéance. Cette technique - mise au point initialement par les organismes financiers anglo-saxons - peut s'avérer fort intéressante pour financer des investissements patrimoniaux bénéficiant de la déductibilité des intérêts d'emprunt (tels que les investissements de Robien/Besson, Malraux, GFV, SCPI, etc …). On associe généralement à ce prêt un adossement d'un contrat d'assurance-vie ; celui-ci progressant, de son côté, on peut arriver ainsi à se constituer un capital immobilier à moitié prix et une douzaine d'années de patience …

A titre d'exemple, la donation ou la succession d'un capital de 300.000 € à 3 héritiers se verrait taxer de 60.000 € de droits de mutation. Le même capital transmis sous forme de parts de GFV ne serait taxé qu'à hauteur de 20.500 €. Il est à souligner, en outre, que l'âge du souscripteur n'est pas limité (comme par exemple en assurance-vie où le plafond est limité à 30.500 € au-delà de 70 ans).

Il existe peu de produits investis dans des vignobles bordelais réputés, présentant - sans grands risques - un potentiel de plus value, en plus d'un rendement annuel et des avantages fiscaux.

La gestion est entièrement déléguée (comme dans le cas de SCPI) et, en qualité d'associé d'un GFV, l'investisseur devient membre du Club des Propriétaires des Grands Crus (avec dégustation à la clé …). L'investissement minimal est souvent de 10.000 €.

Les déclarations ISF doivent être déposées avant le 15 juin ; la prescription fiscale est de 6 ans en cas de défaut de déclaration (et non triennale, comme dans le cas de l'IRPP - autrement dit, le fisc peut remonter de 6 ans dans l'appréciation de votre patrimoine). Pour éviter ces désagréments - et d'éventuelles pénalités - nous vous recommandons de faire votre déclaration, même si votre patrimoine ne dépasse le seuil que de quelques dizaines de K€. L'impôt ne sera pas trop lourd et la prescription sera triennale.

Exemples :

1. Patrimoine net de 5 M€ --> ISF = 23 970 + 1,30 % de (5 M€ - 3,6 M€), soit 42.170 € (avant d'éventuels abattements et plafonnement en fonction des revenus).
2. Patrimoine global de 1 M€, dont 0,3 M€ de crédits --> ISF = 0, car le patrimoine net imposable n'est que de 700 K€.
3. Patrimoine net de 800.000 € au 1er janvier, et de 700.000 € en cours d'année (suite à un krach boursier, par exemple) --> l'ISF est dû, bien que le patrimoine soit descendu en-dessous du seuil.

L'investissement dans le cadre du Loueur en Meublé Professionnel constituait la "Rolls" des investissements patrimoniaux jusqu'en 2000-2002. La hausse des prix immobiliers depuis 1997 a toutefois rendu ces investissements moins pertinents ; nous ne les conseillons plus. Le LMP consiste en l'acquisition de biens immobiliers à usage de location en meublé, procurant un revenu locatif d'au moins 23.000 € par an.

Si le bailleur obtient le statut du LMP, il pourra déduire – de son revenu global – le déficit généré par les frais d'acquisition, charges diverses et intérêts d'emprunt. Par ailleurs, il a le droit à l'amortissement de l'immeuble, différé jusqu'à échéance du prêt.

Le résultat peut être remarquable : financé par un crédit in fine, l'investisseur réalise une économie conséquente sur ses impôts durant la phase d'emprunt ; à échéance de celui-ci, les amortissements mis en réserve lui permettront de disposer d'un revenu important net d'impôt durant plusieurs années.

La nature de l'actif immobilier entrant dans le champ d'application du statut LMP est variée :

• un (ou plusieurs) appartement(s) à usage de location meublée, neuf(s) ou ancien(s) ;
• une Résidence de Tourisme Classée (RTC) ;
• des "résidences services" :
  
  • résidences retraite
  • résidences pour étudiants
  • résidences médicalisées

Ces opérations s'adressent à des investisseurs disposant de revenus fortement imposés et ayant soit la capacité d'emprunt importante (au minimum : 340 – 350 K€), soit pouvant placer ces capitaux en numéraire.

LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel concerne des investisseurs, louant en meublé, mais ne tirant pas de cette activité les 23.000 € fatidiques de revenu par an.

La différence essentielle avec le LMP réside dans le report des déficits de l'opération sur le revenu de même nature (et non sur le revenu global), pendant 5 ans. La pratique des amortissements différés reste maintenue.

C'est donc un statut dégradé par rapport au LMP, pouvant intéresser des personnes ne pouvant pas mobiliser de capitaux importants. Le différé d'amortissement leur procurerait un revenu net d'impôts pendant quelques années.

Si par ailleurs, ils donnent déjà en location meublée un appartement procurant un bénéfice, ce statut leur permettrait de réaliser une économie d'impôts par la déduction des intérêts d'emprunt, ces derniers étant déductibles des revenus de même nature.

Références : art. 151 septies du Code Général des Impôts
Arrêté du Ministère du Commerce et du Tourisme du 18/6/1992 – loi 65-557 du 10/7/1965 modifiée
Loi 86-16 du 6/1/1986
Code Civil art. 1987 et 1998
Loi modifiée 75-535 du 30/6/1975
Loi 90-600 du 6/7/1990

• s'engager à louer le bien (non meublé) pendant 9 ans minimum, à un locataire, personne physique, extérieur au foyer fiscal de l'investisseur ;
• le bien doit constituer la résidence principale du locataire (locations saisonnières exclues) ;
• il doit être acheté en pleine propriété (démembrement exclus) ;
• le propriétaire doit respecter un plafonnement des loyers en fonction de la surface du bien et du lieu ; la loi Besson - échue depuis le 3 avril 2003 - imposait, en outre, un plafonnement des revenus du locataire.

Depuis la réforme du barême fiscal (baisse des tranches marginales, la tranche maximale passant de 54% à 40%), la réduction d'impôt s'en trouve diminuée.
Ainsi, en supposant l'invariabilité des tranches marginales d'imposition, la tranche maximale dans le temps (48,09%), la réduction d'impôt maximale cumulée sur 15 ans serait de 41.730 € (274 KF) en l'état actuel des choses.
Comment cela marche-t-il ?

Vous achetez un bien immobilier neuf que vous vous engagez à louer pendant 9 ans minimum. Cet investissement vous autorise à pratiquer un amortissement de 8% les 5 premières années et de 2,5% les années suivantes (10 au maximum), plafonné à 10.700 € par an. Tout cela étant incompréhensible pour un contribuable normalement constitué, voyons un exemple chiffré :
Vous investissez, par exemple, 200.000 €. Vous décidez de le conserver 10 ans, puis le revendre.
Combien économiserez-vous par rapport au prix d'achat ?

Ce dispositif - connu jusqu'en août 99 sous la dénomination de la "loi Périssol" - présentait un attrait certain pour les contribuables fortement imposés. Les tranches marginales d'imposition ayant été abaissées depuis (de 54 à 40% max), les prix de l'immobilier ayant fortement progressé et les loyers des lois Borloo et de Robien étant plafonnés, la rentabilité globale de ce type d'investissement me paraît plus satisfaisante. D'autant moins attrayant, d'ailleurs, qu'il existe maintenant des solutions moins onéreuses, moins risquées et plus performantes en vue de la retraite.

Avant de vous engager dans ce type d'investissement, nous vous recommandons avec insistance de consulter un expert indépendant pour vérifier si celui-ci correspond bien à vos objectifs et à votre situation personnelle.
Il faut tenir compte de votre fiscalité, de votre situation financière, familiale et juridique, du plan de financement et - bien entendu - des paramètres financiers de votre opération.

Les principaux avantages résident dans la génération d'un déficit foncier, déductible – sans limitation – du revenu global. L'acquisition à crédit ouvre, en outre, le droit à la déductibilité des intérêts d'emprunt du revenu foncier préexistant.

Les investissements en monuments historiques s'adresseraient davantage aux amoureux de châteaux – en ruine, mais classés – souhaitant en faire un usage personnel, capables de les restaurer dans le respect des règles de l'art et d'obtenir des subventions de la part de l'État. La participation de État pourrait atteindre jusqu'à 80 % du coût total de la restauration. Les monuments historiques bénéficient de l'exonération totale des droits de succession – ou de donation – y compris les éléments meublants, sous certaines conditions.

Destinés prioritairement à des investisseurs disposant de moyens financiers solides, c'est un des rares moyens permettant de concilier des objectifs patrimoniaux et un investissement "plaisir".

Références :
Loi Malraux :Loi n° 62-903 du 4/8/1962 – Code de l'Urbanisme art. 313 et suivants – loi n° 96-1181 du 30/12/1996
Monuments historiques : Loi du 13/12/1913

1. investissements dans un logement neuf à usage locatif (relevant à l'origine de l'art. 199 du Code Général des Impôts).
2. investissements dans des entreprises exerçant leur activité dans un secteur à développement prioritaire (hôtellerie, industrie, pêche, énergies nouvelles, etc …) et relevant de l'art. 234, HA du CGI).

1. investissement dans de l'immobilier neuf à usage locatif (transposition aux DOM-TOM des lois Besson et de Robien)
2. investissement productif dans un secteur stratégique via une société

Cette réduction est répartie sur 5 ans, à raison de 20% de la réduction globale par an.

Malgré une forte incitation fiscale, il convient de se poser la question sur la pertinence de ce type d'investissements, la revente risquant de se réaliser avec une forte décote. Nous ne proposons plus ce type d'investissement.

Ad b.) :
Ouvrent droit à une réduction d'impôt, les souscriptions au capital de SDR (Société de Développement Régional) ou de sociétés effectuant des investissements productifs neufs dans certains secteurs d'activités définis comme stratégiques par le législateur (tels que : l'industrie, le transport, les services informatiques, le tourisme, etc.).
Les parts doivent être conservées au minimum 5 ans ; un agrément des services fiscaux est nécessaire pour des investissements dépassant certains seuils (150 K€/300 K€/760 K€) en fonction des secteurs économiques.

Le calcul des réductions d'impôt est assez complexe pour un investisseur particulier. On peut toutefois l'estimer à environ 20-25% du montant apporté par le contribuable sur une année (défiscalisation du type "one shot").
A titre d'exemple, un contribuable investissant 25 K€ effacerait un impôt de 30 K€ l'année suivante, soit une économie d'impôt annuelle de 5 K€. La loi étant votée jusqu'en 2017, un contribuable fortement imposé pourrait réaliser des économies substantielles jusqu'à échéance de la loi.

Références :
Code Général des Impôts (CGI), art. 199 undécies B

Il s'agit d'une résidence aux services médicalisés destinés aux personnes du quatrième âge. Elle est soumise à l'autorisation délivrée par le président du Conseil Général, après avis des services sanitaires et sociaux. Le volume des autorisations accordées est faible au regard des besoins de la population française.

Un investissement en MAPAD s'effectue généralement dans le cadre fiscal des LMP ou LMNP.

Exigé systématiquement par les organismes prêteurs en garantie d'un prêt in fine, il peut également constituer une alternative intéressante à l'apport (celui-ci bloquant le capital définitivement jusqu'à la revente de son bien).