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Patrimonial INFO
 

Le cabinet édite, 2 ou 3 fois par an, un bulletin nommé "PAT'infos", donnant des informations d'ordre patrimonial.
Vous pouvez en prendre connaissance en cliquant sur le lien ci-dessous :

PAT'infos




Savez-vous que ...


… Vaut-il mieux être locataire ou propriétaire ?
La réponse vient immédiatement, comme une évidence : "Bien sûr, il vaut mieux être propriétaire, car le locataire jette ses loyers par la fenêtre, alors que le propriétaire récupère un bien au bout ! ... "

C'est une évidence véhiculée depuis des générations. Pour un financier, pourtant, cette "évidence" est loin d'être évidente ... Dans beaucoup de cas, c'est même le contraire qui devient évident ...

Examinons les deux options sous un angle strictement financier (sans tenir compte des aspects subjectifs) et comparons des choses... comparables.

Exemple :

Si votre loyer se monte à 1.500 €/mois (hors charges locatives), la valeur vénale de votre bien, dans les grandes métropoles françaises (Paris, Lyon, Lille, etc.), serait comprise entre 450 et 480.000 € (fin 2007).

Prenons la valeur de 450.000 €. En ajoutant les frais de notaire, le bien vous reviendra à 484.000 €, auquel il faut ajouter, le cas échéant, les commissions d'agent immobilier (dont nous ne tiendrons pas compte ici).

Supposons que vous disposiez du cash nécessaire à l'acquisition; qu'est-ce qui est plus avantageux pour vous :
a) payer la totalité cash ou
b) financer la totalité par un emprunt ?

Les taux bancaires étant actuellement de l'ordre de 4,5% par an (hors assur.), la question se résume à celle-ci : "Existe-t-il des placements rapportant plus que 4.5%, net d'impôts, sur la durée du crédit (15 ans) ? ".

On constate que :

1. L'indice CAC40 a progressé sur les 15 dernières années (1993-2007) de 310%, soit une moyenne annualisée de 7.86 % (et ce, malgré 7 krachs sur cette période);

2. Il existe des gestionnaires qui battent les indices sur 15 ans et qui ont procuré à leurs clients des rendements moyens entre 12% et 15% par an. On peut raisonnablement espérer au moins 6-7% par an sur les 15 prochaines années (à condition de bien choisir son gestionnaire ! ... de même qu'il faut bien choisir son immobilier...)

Il est donc plus avantageux pour vous de financer votre acquisition à crédit à 100% et de placer votre cash. En bloquant votre apport dans un bien immobilier vous vous privez d'une rentabilité supérieure - mais peu de gens en tiennent compte !

Retenons l'hypothèse la plus avantageuse pour l'acquéreur, c'est-à-dire le financement de 484.000 € à 100% à crédit, à 4,5%.
Vous voilà donc propriétaire. Quel budget mensuel devrez-vous prévoir pour votre logement ?
Sur 15 ans, vos charges de crédit se monteront à 3.700 € par mois.

A ces charges il convient de rajouter le "coût de détention" de votre bien (charges exigibles du propriétaire que le locataire ne paye pas, telles que : la taxe foncière, frais d'entretien et travaux des parties communes, frais d'entretien de votre bien, etc.). Celles-ci se montent en moyenne à 2 à 5% par an selon l'état de l'immeuble ...et l'affection que vous lui portez.

Prenons 2% de 450.000 €, soit 750 € par mois.
Le propriétaire doit donc débourser € 3700 + 750, soit 4450 € par mois pour se loger. Mais, au bout de 15 ans, il aura fini de tout payer et aura un capital constitué par son logement.

Si vous optez, à l'inverse, pour la location, vous allez "jeter par la fenêtre" 1500 € par mois.

Mais, pour comparer des choses comparables, vous disposez d'une capacité d'épargne de 2950 € par mois sur 15 ans par rapport au propriétaire (qui doit débourser 4450 € au total).

Vous pouvez donc placer 2950 € par mois sur la durée du crédit, soit 15 ans.
Sur 15 ans et en faisant des versements échelonnés, vous ne prendrez pas de grands risques en choisissant un placement dynamique.

Quel capital allez-vous vous constituer au bout de 15 ans ?

 Taux de
capitalisation annuel
 Capital constitué
au bout de 15 ans
 6%  836.000 €
 7%  910.000 €
 8%  995.000 €
 10%  1.190.000 €
 12%  1.430.000 €

Question : Quelles sont les chances pour qu'un bien valant 450.000 € aujourd'hui - après 10 années de hausse - vaille plus de 830.000 € dans 15 ans (soit une capitalisation de 4,2% par an) ?

A notre avis : très faibles. Bien moindres, en tout cas, que celles d'obtenir un rapport de 6% par an sur un placement financier bien choisi.

Et - si votre situation le permet - vous pouvez faire bien mieux : être locataire de votre logement, acheter à crédit un bien immobilier que vous mettrez en location (ou mieux : une bonne SCPI); cela ne vous coûtera que la différence entre les charges (crédits, impôts et taxes) et les revenus locatifs. Le TRI (taux de rendement interne) de ce genre d'opérations peut être énorme - à condition, bien sûr, de les réaliser avec l'assistance d'un bon conseiller...

Observations :

  1. Nous avons simplifié les hypothèses, afin d'assurer une lisibilité satisfaisante d'une étude fort compliquée au demeurant. Les conclusions restent néanmoins inchangées. Ainsi, nous n'avons pas tenu compte de :

    • l'augmentation des loyers (neutralisée, d'une part, par l'augmentation de la valeur locative dès le départ et, d'autre part, par la non augmentation des charges de détention. Dans les prochaines années, les loyers vont probablement baisser, tandis que les charges de détention continueront à s'alourdir)

    • la déductibilité partielle des intérêts d'emprunts (négligeable)

    • de la composante affective influençant parfois fortement le coût de détention (notamment le budget "décoration", bien plus important pour les propriétaires que pour les locataires...).

      Nous nous sommes limités à une période de 15 ans, le temps jouant en faveur du locataire.

  2. Si les chiffres cités sont réels (fin 2007), le cas est néanmoins théorique, car ne tenant pas compte de votre capacité d'endettement ni de vos moyens financiers réels. Par ailleurs, les banques ne financent généralement pas les frais de notaires et vous demandent d'effectuer un apport - même si cela va à l'encontre de vos intérêts. Cela dégrade le bilan du propriétaire.

  3. Les comparatifs ci-dessus supposent que vous ne déménagiez pas avant l'échéance de votre crédit (tout en sachant que les propriétaires changent de résidence tous les 7,5 ans en moyenne nationale).
    Dans le cas contraire, vous aurez à supporter les frais de notaire et - très souvent - les frais d'agence immobilière (soit, au total, quelques 12 à 17% du prix de votre bien). Dans cette hypothèse, le bilan financier de votre investissement peut devenir carrément catastrophique.

  4. Les niveaux de risques associés à l'immobilier et aux placements boursiers sont inversés dans le temps: les placements boursiers sont risqués à court terme ; ils sont généralement peu risqués sur le long terme (15 ans dans cette étude). L'immobilier est, par contre, peu risqué sur le court terme, mais bien plus risqué sur le long terme (risques d'obsolescence, de dégradation de l'environnement, de déménagement, d'instabilité juridique, etc.).


CONCLUSIONS

  1. Faut-il donc être condamné à rester locataire toute sa vie ? ... Eh bien - non !!! Dans les décisions concernant votre habitat, d'autres critères interviennent, dont certains sont subjectifs et qui peuvent être prédominants. Rouler en vélo coûte moins cher que de se déplacer en voiture - est-ce pour autant que tout le monde roule en vélo ? Non (hélas !...). Il en est de même de la résidence principale : si vos motivations sont subjectives (raisons familiales, préférences personnelles, etc.) : achetez, même si cela vous coûte plus cher. Seulement, ne vous mentez pas à vous-mêmes : ne croyez pas que vous ne jetez pas d'argent par la fenêtre : les frais de notaire, les commissions d'agences, les charges du propriétaire, les intérêts d'emprunt (même partiellement déductibles), etc., sont également "jetés par la fenêtre" - et ils coûtent bien plus chers que le simple loyer !

  2. Si votre situation professionnelle ou familiale risque de vous amener à changer de lieu d'habitation 1 ou 2 fois en 15 ans, il vous coûtera bien moins cher d'être locataire. Et - si vous êtes malgré tout propriétaire et que vous déménagez - ne mettez surtout pas en location votre ex-résidence principale : vendez et achetez (ou louez) votre nouveau logement. Les nombreuses expériences réelles démontrent que la mise en location de son ex-RP ne procure pas de bons rendements, tout en présentant un niveau de risques élevé, malgré toutes sortes d'assurances existants sur le marché.

  3. Il existe un inconvénient majeur à être locataire : on peut vous obliger à déménager (moyennant un préavis légal de 6 mois et sous certaines conditions). Cela peut ne pas être grave tant que vous êtes jeune, mais peut être rédhibitoire et traumatisant pour les personnes âgées.

    C'est pourquoi nous préconisons souvent la stratégie suivante :

    • être locataire durant la période d'activité professionnelle - période pendant laquelle vous risquez de déménager de temps à autre ;

    • devenir propriétaire à votre retraite, en payant éventuellement votre logement cash (grâce au capital que vous vous serez constitué).

                    

Savez-vous que ...

                    

... tout le monde possède - à sa naissance - un patrimoine ? Seuls quelques "happy few" possèdent une fortune. La distinction mérite d'être soulignée : la fortune est un gros patrimoine.

                    

... on n'a pas besoin de beaucoup d'argent pour se constituer un bon patrimoine ? En effet, la majorité des grosses fortunes se sont faites avec peu - voire pas du tout - d'argent. Il suffit de mettre le facteur temps à votre profit (voir tableaux de capitalisation).

                    

... la plupart des gens négligent de faibles écarts de performances ? Or, un écart de 1 % par an, peut représenter 40 % de plus au bout de 20 ans.

                    

... on peut transmettre à ses enfants jusqu'à 92.000 € par enfant tous les 6 ans, sans payer d'impôts (droits de mutation) ? Deux parents peuvent ainsi transmettre, de leur vivant, 276.000 € à leurs 3 enfants, sans aucun impôt, tous les 10 ans.

                    

... payer moins d'impôts peut rapporter beaucoup plus à l'État ?

? ? ?

Voyons l'exemple suivant :
  Vous investissez 150.000 € dans une loi de Robien, à crédit à 100 %
  Vous aurez droit à une réduction d'impôts maximale de 41.730 €, étalée sur 15 ans (TMI à 48 %).

Mais l'État va :

  1. Prélever la TVA immédiatement ---> près de 25.000 €
  2. Économiser une allocation chômage de deux années (la construction d'un appartement de 150.000 € procure environ deux années-homme de travail), --->économie = environ 40.000 € en 2 ans
  3. En réactualisant ces montants sur 15 ans à 5 % par an - pour comparer les choses comparables - on arrive à :
    • plus de 52.000 € pour la TVA
    • plus de 83.000 € pour l'économie sur l'allocation chômage
soit un total de 135.000 € en 15 ans.

Bilan total :
l'État aura gagné plus de 93.000 €nets en 15 ans (différence entre 135.000 € et 41.730 €) - et ce, pour la réduction d'impôts maximale. Et on passe sous silence les impôts à acquitter par les banques (sur le crédit), les compagnies d'assurance (assurance décès - invalidité sur le crédit), etc ... plus les impôts que vous aurez à payer chaque année sur les loyers, dès lors que ceux-ci ne seront plus défiscalisables par les intérêts d'emprunt.

En conclusion :

Pour enrichir l'État, défiscalisez !

                    



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